Transferencia de Inmuebles

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los certificados y constancias que puede estar obligado a tramitar: Certificado de No Retención, Constancia de Valuación y Certificado de Retención.

Asimismo con carácter previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuya valuación fuera igual o superior a$ 600.000, deberá tramitar el "Código de oferta detransferencia de inmuebles" (COTI).






(Para qué se utilizan los certificados y constancias)

(Cómo tramitar certificados, la constancia y el COTI)

(Preguntas frecuentes, guías y folletos)







¿Qué tipos de constancias y certificados existen relacionados con la Transferencia de Inmuebles y para qué se utilizan?

CERTIFICADO DE NO RETENCION - ITI : deberá solicitarse para evitar sufrir la retención del Impuesto sobre la Transferencia de Inmuebles, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa–habitación propia. ( ver procedimiento )
CONSTANCIA DE VALUACION - ITI : deberá solicitarse si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta). ( ver procedimiento )
CERTIFICADO DE RETENCION - ITI : deberá solicitarse si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior. ( ver procedimiento )
CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES - COTI : deberá tramitarse si el precio a consignar en la negociación, oferta o transferencia; la base imponible fijada a los efectos de los impuestos municipales o tributos similares; o el valor fiscal del inmueble resulten iguales o superiores a $ 600.000. ( ver procedimiento )








¿En qué consiste el Régimen de Información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles?


A partir del dictado de la RG Resolución General N° 2371 se creó un régimen de información relativo a la negociación, oferta o transferencia de inmuebles, con vigencia desde el 01/03/2008.

Los distintos sujetos involucrados en las operaciones de compraventa de inmuebles pasan a tener una serie de obligaciones, las que se detallan a continuación:

Titulares de inmuebles

El “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) deberá ser tramitado con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que algunos de los siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 600.000: precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o valor fiscal vigente.


Cómo tramitar el COTI


Hasta el 31/05/2011.
Ingrese aquí

Desde el 01/06/2011

El titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), para lo cual podrá:

Autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación
  La autorización para que la inmobiliaria interviniente solicite el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) deberá documentarse por escrito con la siguiente información:

a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
b) Ubicación del bien inmueble.
c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.

Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.

La tramitación del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para:

El “titular o condómino de bienes inmuebles”: la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) entregado por la “inmobiliaria”, comprobante justificativo de tal situación.
La “inmobiliaria”: la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).”.
Solicitarlo él mismo, a través de alguno de los siguientes medios:
 
a) A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”.
b) Únicamente en caso de inoperatividad del sistema indicado en el punto anterior, mediante comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP - www.afip.gov.ar -, en el servicio denominado “Transferencia de inmuebles”, opción "COTI”

Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”.




Inmobiliarias

Cuando en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria, deberá ingresar, al servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", opción "Régimen informativo", disponible en el sitio "web" institucional, a efectos de:

Confirmar su participación con carácter previo a la realización de cualquiera de los siguientes actos, el que ocurra primero: negociación, oferta o transferencia del bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, consignando a tal efecto la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "titular o condómino de bienes inmuebles" e informar los siguientes datos:
 
Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir. De corresponder, se individualizará la superficie del terreno, superficie cubierta y superficie semicubierta.
Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.

Concluida la transacción se habilitará la opción de impresión de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), la que contendrá todos los datos informados por el "titular o condómino de bienes inmuebles" y por la "inmobiliaria".
Rechazar su designación como intermediario en los actos mencionados en el inciso precedente, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) proporcionada por el "Titular o condómino de bienes inmuebles", dentro de los 5 días corridos contados a partir de la fecha de obtención del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
Ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el "titular o condómino de bienes inmuebles", los datos que se detallan a continuación, quedando aceptada su intervención en los actos de negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir.

Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación a negociar, ofertar o transferir conforme a la siguiente tabla
 
Ubicación del bien inmueble.
Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
Identificación de los condóminos, indicando el número de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.
Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.
Superficie total en metros cuadrados o hectáreas del bien inmueble a negociar, ofertar o transferir.
Año de construcción del bien inmueble, de corresponder.
Importe correspondiente a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o el valor fiscal vigente, según corresponda.
Datos de identificación del bien inmueble: nomenclatura catastral o número de partida inmobiliaria.
Transcurridos 30 días corridos contados desde la fecha de la transacción de la carga inicial de datos, sin que la "inmobiliaria" hubiera confirmado o rechazado su designación, el sistema imposibilitará a la "inmobiliaria" la utilización del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI).
En los casos que intervengan "inmobiliarias" en operaciones que corresponda tramitar el COTI y los "titulares o condóminos de bienes inmuebles" no hubieran cumplido con la obligación de obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI) y no hubieran autorizado a las "inmobiliarias" a hacerlo, éstas deberán informar tal circunstancia en el servicio "Registro de operaciones inmobiliarias", con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando, de corresponder, los siguientes datos:
 
Los previstos en el Anexo III de la RG.2371/07,
la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir,
la fecha y número del documento o comprobante que respalde la autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otro comprobante que cumpla la misma finalidad, y
la identificación del sujeto que realiza la autorización.
El suministro de la precitada información por parte de la "inmobiliaria" no constituye una solicitud del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación de tramitarlo.
Informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, consignando la identificación del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:
 
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) Pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio.
c) Celebración del acto de firma de la escritura,
d) Percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
e) Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.





Escribanos y funcionarios habilitados


Los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un bien inmueble o, de corresponder, de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cuyo monto sea igual o superior a $600.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), ingresando al servicio habilitado bajo Clave Fiscal, “Transferencia de inmuebles - Informe Escribanos”, opción “Escrituras traslativas de dominio”.

Una vez verificada la vigencia del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) y la exactitud de los datos de identificación del inmuebles, su ubicación, así como la identidad de los titulares, los escribanos deberán:

a) Verificar, consignar y/o modificar, de corresponder, los datos detallados en los incisos d), f), g), h) e i) del Anexo III.
b) Informar la identificación de los adquirentes, detallando apellido y nombres, denominación o razón social, C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje atribuible de la titularidad del bien inmueble.
c) Informar dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
d) Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI.
e) Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el COTI.


Efectuada de conformidad la carga de estos datos, el sistema informático emitirá el "Certificado de Bienes Inmuebles". Los escribanos intervinientes deberán emitir el citado certificado en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia intervenida del mismo.

Cuando se genere el mencionado certificado el escribano interviniente quedará eximido de presentar el CITI ESCRIBANOS según lo establecido en la RG.781/00.

Cuando se verifiquen datos inexactos dentro de los datos de identificación del inmuebles o su ubicación, los escribanos deberán rechazar el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI), debiendo el “titular o condómino de bienes inmuebles” solicitar un nuevo “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).



Procedimiento:
Solicitar el COTI:

El titular o condómino podrá optar por solicitarlo él mismo, o bien, autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación.
El titular o condómino deberá informar la/las inmobiliaria/s que intervenga/n en la operación.

IMPORTANTE: Durante la vigencia del COTI quedará habilitada la opción para informar, en cualquier momento, la participación de otras inmobiliarias.
(1) La inmobiliaria interviniente deberá ingresar dentro de los 30 días corridos desde la carga de datos, en el servicio bajo Clave Fiscal “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Régimen Informativo” a efectos de:

Confirmar su participación.
Rechazar su designación.
Tramitar el COTI (en caso de ser autorizado por el titular)

El sistema informará al titular, la aceptación o rechazo de la inmobiliaria o el vencimiento del plazo para que la inmobiliaria confirme o rechace su designación (30 días).
>En el caso que la inmobiliaria haya rechazado la designación o se haya vencido el plazo, el titular o condómino deberá ingresar dentro de los 30 días corridos de acaecidas estas circunstancias al servicio “Transferencia de inmuebles” a fin de:

Modificar la CUIT de la inmobiliaria que va a participar en la operación.
Informar que no participará una inmobiliaria.
Las inmobiliarias que hayan confirmado su intervención podrán informar (de corresponder), vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, la participación de otras inmobiliarias en tales actos, las que asumirán el carácter de “Inmobiliarias asociadas”, antes de que participen en tales actos.
Las “Inmobiliarias asociadas” podrán rechazar vía web, ingresando al servicio bajo Clave Fiscal denominado “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, su designación dentro de los 10 días corridos, vencido este plazo se considerará confirmada esa participación.
Cuando una inmobiliaria intervenga en la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir respecto de los cuales los titulares o condóminos de bienes inmuebles no hubieran cumplido con la obligación de obtener el COTI deberán, a partir del 1 de Junio de 2008 y con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrar la siguiente información ingresando al servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”:

La falta de tramitación del COTI por parte de los titulares o condóminos.
Los datos previstos en el Anexo III, la identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir, y la fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad, y la identificación del sujeto que realiza la autorización.

IMPORTANTE: El suministro de esta información no constituye la solicitud del COTI, por lo cual no exime a los titulares o condóminos de dicha tramitación
La inmobiliaria titular o asociada deberá informar la “Confirmación de transferencia” en el servicio bajo Clave Fiscal “Registro de operaciones inmobiliarias” dentro de los 5 días corridos desde la ocurrencia de la primera de las siguientes situaciones:

firma o cesión del boleto de compra venta,
pago efectuado por el adquirente en concepto de seña, reserva o cualquier otra suma de dinero que implique el derecho a celebrar la escritura traslativa de dominio,
celebración del acto de firma de la escritura,
percepción de la retribución, comisión u honorarios por parte de la inmobiliaria titular o asociada,
cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio cuyo monto sea igual o superior a $600.000, los escribanos deberán verificar la autenticidad y vigencia del Código de Transferencia de Inmuebles (COTI). A estos fines deberán ingresar al servicio “Transferencia de Inmuebles – Informe Escribanos”, opción “Escritura traslativa de dominio”.
Luego los escribanos deberán:

Verificar o consignar la identidad de los condóminos y su porcentaje de titularidad, superficie total del inmueble, año de construcción, valuación fiscal y nomenclatura catastral.
Informar la identificación de los adquirentes y porcentajes de titularidad de los mismos.
Informar, dentro de los 15 días corridos contados desde la fecha de celebración de la escritura traslativa de dominio, la fecha y número de la escritura y el monto de la transferencia.
Informar si en la transacción las partes hubieran suscripto boleto de compraventa o documento equivalente, cuando el monto de la transferencia consignado en la escritura traslativa de dominio resulte inferior en un porcentaje igual o mayor al 30%, respecto del último valor de negociación u oferta informado en la tramitación del COTI.
Informar la identidad del o los vendedores, cedidos o cedentes anteriores y en su caso el precio de las cesiones anteriores, cuando se otorgue una escritura traslativa de dominio a favor del cesionario de un boleto de compraventa o cualquier otro contrato que cumpla la misma finalidad y que resulten alcanzados por las obligación de tramitar el COTI.
Los escribanos quedan obligados a dejar constancia, en el protocolo y en el texto de la respectiva escritura matriz, de identificación del COTI o su inexistencia y, de corresponder, la “constancia de valuación” y los certificados de retención y de no retención

(1) Estos pasos no son necesarios cuando el titular hubiera autorizado a una inmobiliaria para la tramitación del COTI.





Régimen de información de operaciones inmobiliarias

Las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos (Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país, y establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior) que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles, deben inscribirse en el "Registro de Operaciones Inmobiliarias".

Cuando el o los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país.

Para obtener más información sobre sujetos obligados, operaciones alcanzadas, plazos, y procedimiento para cumplir con la obligación ingrese aquí (Resolución General 2820).